Piano Casa: una priorità per il diritto all’abitare
Di Rossana Zaccaria, presidente di Legacoop Abitanti
A dicembre scorso il tema dell’abitare è tornato con forza al centro dell’agenda europea, aprendo una fase nuova nel dibattito sulle politiche per la casa. Il Piano Casa europeo nasce infatti come risposta della Commissione a una vera emergenza abitativa: un quadro di azioni per aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili, sostenibili e di qualità, mobilitare investimenti pubblici e privati, sostenere riforme strutturali e proteggere i gruppi più esposti alla crisi abitativa.
Per la Commissione europea, il Piano Casa non è soltanto un programma edilizio. È piuttosto uno strumento di politica pubblica per rendere più facile costruire, ristrutturare e mettere a disposizione case accessibili, con particolare attenzione alla coesione sociale, alla sostenibilità e alla tenuta dei territori. In questo senso, il tema dell’abitare viene riconosciuto come infrastruttura essenziale per la vita economica e civile dell’Europa.
Il Piano Casa europeo e il suo recepimento nazionale si muovono oggi attorno a tre grandi pilastri: aumentare l’offerta di alloggi accessibili, mobilitare investimenti pubblici e privati e sostenere interventi capaci di rispondere in modo rapido ed efficace all’emergenza abitativa. Sono obiettivi condivisibili e necessari. Ma, per essere davvero efficaci, devono essere accompagnati da una chiara gerarchia delle priorità: prima di tutto la locazione di lunga durata a canoni sostenibili, poi la vendita calmierata come componente complementare, e infine strumenti di governance che garantiscano nel tempo la permanenza della funzione sociale degli alloggi.
Anche in Italia, il Piano Casa rappresenta un passaggio importante: ha il merito di riportare il tema abitativo al centro dell’agenda pubblica, ma presenta ancora forti criticità sul piano sociale, urbanistico e della coerenza con gli indirizzi europei in materia di housing sociale e Servizi di Interesse Economico Generale.
Il Piano Casa rappresenta il tentativo di mobilitare capitali istituzionali per l’edilizia abitativa su larga scala, ma nella sua forma attuale il sistema appare piuttosto come un fondo di investimento immobiliare sostenuto con risorse pubbliche, più che come un servizio abitativo chiaramente definito in termini di interesse economico generale. Non si tratta di una sfumatura giuridica, ma di un aspetto cruciale per capire come il modello si colloca nel quadro delle politiche europee e come verrebbe valutato in termini di aiuti di Stato, governance e valore pubblico.
In questo quadro, Legacoop Abitanti ha scelto di intervenire con una proposta chiara: rafforzare il carattere sociale del Piano, dare priorità alla locazione calmierata e riconoscere il ruolo della cooperazione di abitanti come soggetto attuatore stabile, credibile e già operativo.
Gli appuntamenti di questi mesi raccontano questa traiettoria. L’11 marzo, con l’iniziativa The European Affordable Housing Plan versus Piano Casa in Italia, abbiamo aperto un confronto sulle ricadute del piano europeo nel nostro Paese. Il 14 aprile, a Bruxelles, con Competitiveness, democracy and the European Affordable Housing Plan: Cooperatives in action, abbiamo portato direttamente nelle sedi europee la voce della cooperazione. E il 16 giugno, con Intrecci cooperativi e Piano Casa Italia, continueremo questo percorso di proposta e confronto.
Serve una evoluzione del Piano Casa. Occorre prestare una attenzione diversa alla dimensione cooperativa, dando priorità anche alla locazione a canone calmierato, una sorta di quarto pilastro trasversale.
Per il movimento cooperativo il punto è semplice: in un Paese dove l’offerta in locazione è solo del 13,1%, non è previsto l’affitto come priorità. Eppure sono oltre 4 milioni le famiglie italiane che destinano più del 30% del proprio reddito all’affitto o al mutuo sulla casa, mentre 1,5 milioni vivono in una condizione di disagio abitativo acuto. Oggi il vero tema nazionale è garantire accesso alla casa a quella fascia sempre più ampia di cittadini, lavoratori e famiglie che non rientrano nell’edilizia popolare ma non riescono più a sostenere i costi del mercato, evidenzio. Per questo serve una politica industriale dell’abitare che rimetta al centro affitto accessibile, coesione sociale e partenariato pubblico-comunitario.
In questa prospettiva, abbiamo presentato al Parlamento una serie di osservazioni e proposte emendative al Decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66, “Disposizioni urgenti per il Piano Casa”. Il cuore delle proposte è chiaro: introdurre il principio di prevalenza della locazione, definire con precisione il canone calmierato, includere le cooperative di abitanti tra i soggetti attuatori, rafforzare i criteri vincolanti di investimento dei fondi e garantire che le risorse pubbliche vadano davvero a produrre valore sociale.
Esiste una differenza sostanziale tra innovazione delle partnership pubblico-private e finanziarizzazione dell’abitare. Come organizzazione riteniamo necessario adottare una logica limited profit, che preveda tra i soggetti attuatori anche la cooperazione di abitanti, definendo con chiarezza la priorità della locazione, gli effettivi livelli di sostenibilità dei canoni e strumenti adeguati di garanzia pubblica.
Tra i punti più critici che abbiamo evidenziato vi è infatti la mancanza di una visione prioritaria sull’affitto e sulla gestione sociale, il rischio di riduzione dello stock pubblico di edilizia residenziale, l’assenza di vincoli strutturali sulla locazione sociale e la scelta di favorire grandi operazioni immobiliari e finanziarie senza un quadro sufficientemente definito di governance pubblica.
In termini generali, il Piano Casa rischia di configurarsi più come una piattaforma di investimento immobiliare sostenuta con risorse pubbliche che come un vero servizio abitativo di interesse generale. Senza vincoli chiari su accessibilità, reinvestimento e tutela dello stock sociale, il rischio è che gli alloggi realizzati con risorse pubbliche escano progressivamente dal perimetro dell’edilizia sociale.
Per questo chiediamo che il Piano evolva in modo coerente con gli indirizzi europei e con i requisiti del SIEG, superando una visione centrata quasi esclusivamente sulla valorizzazione degli asset. Serve una politica dell’abitare che non si limiti a mobilitare capitali, ma costruisca diritti, stabilità e inclusione.
La cooperazione può rappresentare uno degli strumenti più credibili e immediatamente operativi per raggiungere questo obiettivo. È da qui che riparte il nostro lavoro: dal confronto istituzionale, dalla proposta normativa e dalla costruzione di un’alleanza ampia per un Piano Casa davvero accessibile, sociale e di lungo periodo.
